22 feb. 2011

La cansina cantinela de la dación en pago

En relación a la n-sima votación en el congreso sobre la dación en pago, he recibido un email de una conocida, instándome a presionar a los partidos políticos para conseguirlo.


No en mi nombre.

Supongo que no quedará gente sin saber a qué se refiere la “dación en pago”. Es una figura jurídica que implica que cuando tu no puedes pagar la hipoteca, le entregas la casa al banco y tu deuda queda saldada. Fácil y justo ¿no?

Pues no.


Pero se hace en otros países.

Correcto. Pero en esos otros países además de la hipoteca se paga un seguro sobre la misma, que dependiendo de múltiples factores, puede llegar a ser la mitad de la cuota. Supongamos que se pagan 700 e de hipoteca. Pues habría que pagar 350 € más de seguro. ¿te parece bien?


No importa, el banco es quien tiene que asumir el riesgo de la operación, ya que es quien tasa la casa.

Incorrecto. El banco tasa la casa porque tú quieres que la tase. Es tan complicado como ir a un tasador independiente, y pedirle que te haga la tasación. El banco la aceptará sin problemas. ¿Soluciona eso el problema de la sobretasación?



Pero igualmente ha aceptado tasaciones sobrevaloradas.

No nos engañemos, obviamente las empresas tasadoras tienen gran parte de culpa en la burbuja., pero a todos los implicados (menos a ellos, que cobraban igual) les interesaba que la tasación fuera lo más alta posible. A los bancos y a los compradores. Conozco poca gente que dijera a un tasador “no, tásamela más baja”. Sí conozco casos (yo mismo) de gente a la que se le tasó en un 40% más del precio de compra original (bajo plano). Y obviamente el del banco me dijo “Te puedo dar más” y mi respuesta fue “dame lo que te he pedido”.


Es que claro, la gente ha pedido más del 100% de la hipoteca, y eso legalmente no se podía hacer. Los culpables son los bancos.

No. Ningún banco te dará más del 80 % que marca la ley sin avales. Entre otras cosas porque ellos mismos no lo permitirían. Además, mucha gente ha pedido de más para el coche, los muebles, la boda y un viaje.

Voy a personalizar. Yo compré un piso de 180.000 € (IVA incluido) Pedí menos del 80%, y ahí dentro iba incluido un coche de 12.000 € Me tasaron el piso en 260.000 €. Pues bien, el hermano de un buen amigo se fue a los pisos de al lado (un poco más nuevos, y más caros). El piso costaba 250.000 y pidió 30.000 más para un coche. ¿se nos tiene que tratar igual?


Da igual, el hecho es que tu pones la casa como garantía, debería ser suficiente devolverla.

Es curioso que menciones eso… Si el inmueble baja de valor, el banco está en su derecho de pedirte que abones de manera inmediata la diferencia. O sea, que si tu pides 60, y el banco detecta que vale 40, t pueden pedir que abones inmediatamente la diferencia. Está en la ley hipotecaria actual. Y eso me lleva a una reflexión que haré al final sobre firmar sin leer.

Pero no es justo que sigas debiendo la deuda de por vida.

Sí, si es justo. Porque tu sabías donde te metías cuando firmaste (y si no ver la reflexión final) Llorar ahora no sirve de nada. Los bancos son un negocio.


Sí, pero lo que es injusto es que te embarguen la casa y si no sale comprador se la queden por el 50% del valor de tasación.

Vale, ahí estoy de acuerdo, eso hay que cambiarlo. Pero no es lo mismo que la dación en pago.


Y además a los bancos se les han dado ayudas.

Sí, lamentablemente ha sido así. Dejemos de lado que no son ayudas directas, sino créditos que tienen que devolver, o ayudas para unificar costes. Pero tengamos en cuenta una cosa: En el sistema económico que tenemos la economía global pasa por el banco. Lo necesitamos para cobrar el sueldo, para pagar nuestros recibos, para disponer de crédito. Y ocupando ese valor central no se puede dejar que caigan. Y por cierto, es el mismo sistema que te ha permitido tener una casa, un coche, un móvil y vacaciones al otro lado del mundo con un sueldo normalito.

Nos podemos preguntar: ¿Es necesario rediseñar el sistema? Sí, probablemente. Pero si se hace hay que hacerlo bien, no a tontas y a locas.



Reflexión final (y anécdota)

Hace ya unos años (tendría yo 24 años) me dio por comprarme un piso con mi entonces novia (ahora mujer). Nos decidimos por uno (sobre plano), firmamos las condiciones, pagamos los adelantos, etc. Y cuando finalmente pagamos el 20% inicial, formalizando el contrato de compraventa, nos dieron las condiciones de la subrogación (si nos interesaba). Esto fue un año antes de la entrega del piso. Yo me fui a mi banco, que era de la misma entidad, y al de mi mujer, y me dediqué a negociar a dos bandas, a ver cual me ofrecía mejores intereses (se supone que no compiten entre sucursales, pero eso es mentira). Para ello me empapé bien de lo que ponía aquel contrato, busqué los conceptos que no entendía, miré en foros…. Y obviamente busqué otros bancos.

Sin embargo, al tener la hipoteca ya constituida, subrogarla suponía un ahorro importante, ya que no era una nueva constitución. La comisión de apertura era 0 % (porque ya estaba abierta) Y entonces me llama el director de la sucursal y me dice que me tienen que cobrar comisión de subrogación. Le digo que no, que lo pone en el contrato que le pasé. Y me dice que no es posible. Le comento. “Pues lo pone en la página 11, en el primer párrafo. La primera subrogación es a 0% y las siguientes a 1%, y esta es la primera, por lo que tiene que ser 0%.” Lo comprobó, y me dio la razón. Yo no tenía los papeles delante (pero es anecdótico, tengo una memoria privilegiada) pero sabía lo que había firmado.

Pero la cosa continúa… Unos seis meses después de esto, me llamaron del banco, de la sucursal que iba a llevar las hipotecas (eran unas 40 viviendas). Les dije que muchas gracias, pero que ya era cliente de su banco, y que me lo llevarían desde mi sucursal. No obstante, me pidieron que pasara por allí, y así nos conocíamos y veían si me podían igualar la oferta. Me pasé, y en plena negociación me dice “porque además, está la comisión del 1% de subrogación”. Le digo que no, saco los papeles y le enseño donde pone lo del 0%. Se queda blanco, se lo lleva al director de la sucursal, este sale y me pregunta que “que es esto”, le indico que el contrato de compraventa donde indica las condiciones firmadas con su banco, etc. Y me dice “pues no sabíamos esta cláusula” Le contesto “¿Qué soy el primero que vengo?” Y me responde “No, han pasado unas 20 personas por aquí”

Obviamente lo acabé haciendo con mi banco. No me gustan, pero siempre soy consciente de que son un negocio. Y mi familia también lo es, por lo que procuro obtener de los bancos  el máximo con el mínimo coste.

Reflexión final:

Todo el mundo sabía de economía, todo el mundo invertía en ladrillo, todo el mundo se hacía de oro, todo el mundo pensaba que sus pisos subirían un 40% en un año. Y esa es la ostia que nos hemos dado.

Nadie se molestó en leer lo que firmaba, nadie se molestó en leer la ley hipotecaria, nadie se molestó en saber qué significaba ese aval que firmaba. Y así nos luce el pelo.

Ahora lloramos, porque no podemos pagar una deuda que hemos contraído en un momento de bonanza. Una deuda que no supimos ver que había que pagar durante los próximos 30 años, una deuda que en el momento de firmar era asequible porque los intereses estaban bajos. Intereses que por cierto varían con el tiempo.

Lamentamos amargamente que nuestra hipoteca tenga un suelo, lamentamos que sigamos debiendo al banco una vez nos han embargado y subastado el piso. Lamentamos que unos padres se vean en la calle porque su hijo dejó de pagar la hipoteca.

Y no nos leemos la ley. No sabemos lo que firmamos. No somos responsables de nada. La culpa la tiene el estado, la culpa la tienen los bancos, la culpa la tienen los promotores. Nosotros nunca hemos hecho nada malo.

Somos irresponsables.

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